Q188:不動産投資と交渉 重要ポイント①わたしの基準を事前に作る
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新築RC不動産
Q257:不動産投資と出口戦略 抑えるべき要点 次の融資年数
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一般的回答
次の融資年数が重要になる理由
■ 資産形成スピードが決まる
融資年数はそのまま毎月の返済額を左右します。長く借りられれば返済負担が軽くなり、手元に残るキャッシュフローが増えます。逆に短くされると返済が重く、次の投資資金が貯まらず、成長が止まりやすくなります。
■ 銀行評価に直結する
築古の利回りが高い物件でも、次の銀行が15年しか出さないとなれば融資余力は一気に低下します。
築年数・構造・立地によって銀行の「耐用年数の見方」が変わり、ここを誤ると“次の一手”が打てなくなることがあります。
■ 事業としての寿命を左右する
わたし自身も含めて、RC一棟で積み上げる方にとって、融資年数＝事業の寿命です。
20年で借りられるのか、30年で借りられるのか。この差だけでキャッシュフローは大きく変わり、5億で終わるのか、10億・20億と伸ばせるのかが決まります。
数値として見るべきポイント
- 銀行が想定する融資年数（耐用年数・独自の評価）
- 購入後に次の銀行で想定される年数（事前打診で確認可能）
- 返済比率（返済比率が高いほど次が出にくい）
- 残存耐用年数と評価方法（法定年数だけで判断しない）
結論
出口戦略というと“売却”を思い浮かべがちですが、わたしたち投資家にとって本当の出口は「次の物件を買えるかどうか」です。その鍵となるのが、次の融資年数を削られない物件選びと、銀行評価の理解です。ここを意識できれば、資産形成のスピードと到達点は大きく変わります。戦略的な融資設計こそが、投資の成功を決める最重要ポイントになります。
新築RC不動産の考え方
A:出口戦略を考えるときに抑えておくべきポイントをお伝えします
次買う人は何年融資が引ける？
不動産を売却するということは
誰かがその物件を買うということです。
当たり前の話ですね😂
では、もう少し踏み込んで考えてみましょう
あなたが売りたい物件を
買いたいと思う人は
なぜ数ある不動産の中でその物件を
買ってくれるのでしょうか？
次に物件を買う人の像がはっきりすれば
自然といつ、どんな条件で
物件を売ればいいのか輪郭が見えてくるのでですが
今日はその中でも一番イメージしやすい
融資年数についてです。
参考note
借金はながーーーく借りたい！融資の返済期間と不動産の構造。
銀行から融資を受けるときは
買う不動産の築年数によって借りられる年数が決まります
一般に融資期間は長く設定したいのが人情
例えばRC造のマンションであれば
最大35年の融資が引けるので
そのMAXで融資が引ける築年数は
法定耐用年数47年
最大融資期間35年
差分12年
となり
築12年までのRCは買い手が付きやすいとなります
ちなみに木造の場合はどうでしょうか？
木造の法定耐用年巣は22年ですが
劣化等級3級以上がつけばオリックス銀行など
一部の銀行は30年の融資をつけてくれます
で、中には築5年程度までであれば
次の融資でも30年つけてくれる場合もあるとか
となると木造でも売却による出口戦略は十分に描ける
となるわけです
もちろんこのケースでは
RCでも木造でも
買う人はキャッシュフローを求めて
不動産を買うわけですから
いくら築年数が良くても
売却価格を上げ過ぎると売れませので
注意が必要です
あなたが売りたい物件を
買いたい人はどんな人？
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
