Q187:不動産投資と交渉 値段交渉の基本
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新築RC不動産
Q261:不動産投資と出口戦略 売却 いつ売るのか？
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A:売却を考えるとき、いつその物件を売るかをあらかじめ想定しておき
売却タイミングが大きく分けると３つ
次その物件を買う人にとって
・耐用年数をフルに残す（築浅）
・耐用年数残アリ
・耐用年数無し
それぞれにおいてのメリットとデメリットをお伝えします
耐用年数をフルに残す（築浅）
一般には世の中に出てこない築浅の状態で売れば希少性は高まるので売りやすいと言えます。購入者にとっても手間がかからず、大規模修繕の心配も少ないので安心した物件と判断されます。一方で築浅で売ろうと思えば、当然ですが更に築浅の段階で物件を買うかもしくは新築で建てる必要があり、そのそもの物件を保有する難易度が上がります。また短期で売却になりやすいため短期譲渡になると税率が高くなる可能性もあります
耐用年数残アリ
耐用年数が残っているが、融資年数の最大値を撮れるわけではない物件を指します。RCで言う築12年以上築古とまではいかないけれど、築浅というには年数が経っているそんな物件です。ここら辺の時期になると賃料下落もひと段落していて賃料シミュレーションはしやすい物件と言えます。また新築から物件を保有していた場合、インカムゲインもある程度年数獲得し上で売却できるので、不動産賃貸業全体としての儲けとしては良い成果を残せる可能性も高いです。一方で次の買主からすれば融資年数も延ばしづらくインカムゲインが出しずらい物件になりやすいのがデメリット。また大規模修繕をしているかどうかによって、交渉の余地がでやすいにも特徴となります
耐用年数無し
既に耐用年数以上の築年数が経った物件のことを指します。不動産以外に数千万の所得がある人にとっての加速度償却を狙えるのがこれらの物件の大きな武器です。インカムゲインを狙いながら節税対策も重なれば大きなキャッシュの増大が狙えます。また最近流行っているリノベによる物件再生→価格アップで売却でキャピタルゲインを狙えることもあって、技術やアイデアによって賃貸経営の手腕が試されます。ただ、築古の場合は不動産投資家の中でも買いたがる人が少なくプレーヤーがすくないことや賃料は下がっているにも関わらず、利回りは新築や築浅よりも相対的に上げないと売れないなどの難しさもあります
保有してインカムゲインを得る
売却してキャピタルゲインを得る
そのバランスが最もよくなる年数は？
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
