Q177:銀行融資の事前準備 番外編 お金は信用から生まれる
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新築RC不動産
Q90:不動産投資で成功しているとはどういう状態ですか？◇キャピタルゲイン③価格
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A:何円で不動産を売却するか？です。あたり前っちゃあたり前ですね💦
当然高く売れればそれに越したことはないですが、不動産の場合は融資を使ったかどうかで、最終的にキャッシュがどうなるのか？その動きが変わるのでそこらへんをお伝えします。
◇前提条件
土地建物で一億円の不動産
利回り6% = 家賃収入600万/年
（家賃下落はいったん無視）
融資は35年1.5%の金利
買った5年後に9500万で売却
（税金関係も無視）
現金で買った場合
①買う際に当然不動産価格分の減ります
1億
②5年間は家賃収入が入ります
3000万 = 600万×5年
③融資を受けていないので返済は無し
0円
④5年後9500万で売却
9500万
①～④を合算すると
2500万
= -1億+3000万+9500万
キャッシュは最初1億減りましたが
毎年600万増えて
売却時に9500万増えました
5年でトータル2500万増えたということです
↑イメージにするとこんな感じでしょうか？
落差が激しいですね
最後に売却で一気に儲かる感じです
落差が激しいといっても
最後に数千万が儲かる話ですから
多くのお金を持つ人ほどより大きく儲ける
というのがよくわかります
でもキャピタルゲインの計算では
-500万 = -1億+9500万
とマイナスになります。
融資で買った場合（自己資金20%）
①買ったとき2000万使います
2000万 = 1億×20%
②5年間は家賃収入が入ります
3000万 = 600万×5年
③融資の返済で1465万払います
1465万 = 293万×5年
④5年後9500万で売却
9500万
⑤銀行には元々8000万借りています
8000万 = 1億×80%
⑥でも5年間の返済で融資の一部で元本を返済しています
260万 （←ここの計算はちょっとムズかしい）
少しややこしいので一部ずつ計算します
②、③を合わせます
②+③で手残りの家賃収入です
1535万 = 3000万-1465万
⑤、⑥を合わせます
⑤+⑥で返済後の融資残高（残りの借金額）です
7740万 = 8000万-260万
全部を合算します
1295万
= -2000万+1535万+9500万-7740万
キャッシュは最初2000万使いましたが
5年後売却したときに3295万増えて
結果1295万増えた計算になります
↑さっきと比べて全体的にギュっと圧縮された感じです
落差も少ない分、儲けも少ないですが
かかる時間は変わらないです
繰り返しになりますがキャピタルゲインは
-500万 = -1億+9500万
とマイナスになります。
キャピタルゲインと儲けは別問題
わかりづらい計算の説明になってしまいましたが
今日一番お伝えしたいことは
キャピタルゲインの動きと
実際のお金の動きは違うということです。
不動産の大原則は最終的に儲かることですから
究極キャピタルゲインがマイナスでも
キャッシュが増えれば問題なし
ポイントは
・最初にどれくらいのお金が使えるか
・どれくらい期間、
その無くなったお金が堪えられるのか
・何円以下で売るとトータルでも損してしまうのか？
価格については
・不動産には底値がある
・売らない選択肢
・フルローンだとどんな感じ
・相場が変わって価格が上昇したら
と他にもいろいろ言えることがありますが
それはまた次の機会に
数字の動きはいろいろあって
大切なのはキャッシュの動き
アップデート情報 2024年4月
不動産投資での成功は、購入時と売却時の価格差、すなわちキャピタルゲインを最大化することに大きく依存しています。この価格差を最適化するためには、物件の購入価格と将来の売却価格を慎重に評価し、計画することが必要です。
- 購入価格の重要性： 成功した不動産投資家は、物件を市場価格以下、あるいはその価値に見合った適正価格で購入することを目指します。購入価格が低ければ低いほど、将来の売却時に高いキャピタルゲインを期待できます。このため、詳細な市場分析と、物件価値を正確に評価する能力が求められます。
- 将来の売却価格の見積もり： 投資物件の将来価値を見積もることは、不動産投資で成功するために重要です。市場のトレンド、地域の開発計画、経済状況など、多様な要因が将来の価格を左右します。成功した投資家は、これらの要因を踏まえ、将来の価格上昇を見込める物件を選定します。
- 価格の交渉： 物件の購入過程において、価格交渉に成功することも、キャピタルゲインを最大化する上で重要です。市場知識と交渉力を駆使して、最も有利な価格で物件を購入することが、将来的な収益性を高めるカギとなります。
- 物件価値の向上： 購入後の物件価値の向上も、キャピタルゲインを大きくするために不可欠です。適切なリフォームや改善を行うことで、物件の魅力を高め、市場価値を向上させることが可能です。これは、売却時の価格を引き上げる重要な戦略です。
最近のトレンドはインフレによる賃料上昇だと思っています。たった1000円の家賃UPでも、例えば利回り4.5%で売却すると
266,666円 = （1,000円×12か月）/ 4.5%
売却価格を26万円も押し上げる効果があります。
キャピタルゲインを上げるために、小さいところから積上げることで大きな成果につながる良い例です。
結論
勝った瞬間にキャピタルがプラスな物件を所有中に更に価値を押し上げることで、
資産形成が加速する
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
