Q164:不動産投資と銀行 銀行面談って何？
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新築RC不動産
Q152:不動産投資の資料請求って何を確認するの？ レントロール これがあったら怪しい⁉
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目次
一般的回答
1. 高い空室率
- 理由: 空室率が高いということは、その物件が市場に対して魅力的でない、または立地が悪いことを示しています。これは安定した収益を得ることが困難である可能性が高く、投資としての魅力が低下します。
2. 継続的な滞納
- 理由: レントロールに滞納が頻繁に記載されている場合、テナントの質が低い、または賃料が高すぎる可能性があります。これにより、定期的な収入が不安定になり、管理の手間が増える可能性があります。
3. 短期リースの多さ
- 理由: リース期間が短いテナントが多い場合、頻繁にテナントが入れ替わり、そのたびに募集や手続きのコストがかかります。これは運営コストの増加や収益の不安定さを招きます。
4. 不規則な賃料変動
- 理由: レントロールに賃料が不規則に変動している記録がある場合、賃料設定に一貫性がなく、市場条件に基づいた適切な賃料設定が行われていない可能性があります。これは収益最大化の機会を逸している可能性があります。
5. 過度の高額賃料
- 理由: 賃料が市場平均よりも顕著に高い場合、長期間にわたる空室リスクやテナントの流出リスクが高まります。市場価格を大幅に上回る賃料は、投資物件としての持続可能性を低下させる可能性があります。
新築RC不動産の考え方
A:家賃一覧表から得られる情報はたくさんあります。今日はその中でもこれがあったら注意したい項目をお伝えします。
◆賃料の偏りが大きい
同じ間取りの部屋なのに、賃料に大きなな差がある場合があります。
例えば、築10年のマンションで新築時から10年住んでいる人の賃料と最近入居した人とでは当然ですが賃料に差があります。その場合、10年住んでいる方が退去すると、次の賃料は当然大きく下がる。こんなケースは利回りが下がることを想定する必要があります
◆空室期間が長い
退去してから半年以上経っているのに入居が決まらないケースなどが該当します。その場合はHOMESやSUUMOでその物件が見つかるケースがあるので確認してみます。相場と比較して変わりない賃料にも関わらず、入居者が現れないのであれば、何か決まらない原因があるのかもしれません
◆敷金、礼金が無い
相場通りの敷金、礼金を取らずに、0円で入居している場合があります。利回りを大きく見せるために賃料を高めに設定して敷金、礼金を無しにしているケースがあるので注意が必要です
◆オーナーが住んでいる
売主自身が住んでいるケースがあります。その場合、売却と共に退去してしまう可能性があるのと、その住んでいる部屋の賃料を操作して高くしているケースがあるので注意が必要です
◆滞納している入居者がいる
賃料収入が得られないだけでなく、不要な工数もかかるので
基本購入してないほうが良いと判断します
利回りやCFだけでない物件を強さを見極めること
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
