【0〜1棟目 #05】給与と資産の違い
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新築RC不動産
【0〜1棟目 #105】23区新築で利回り11％！！？
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いわゆるスルガショックといわれる
事件が起こる前まで
会社員が不動産投資をする場合の
金融機関の候補には
必ずと言っていいほど
スルガ銀行の名前が挙がっていたように感じます。
スルガなら融資してくれる
それはとても嬉しい言葉ですが
不動産投資の目的は
不動産を買うことではありません
資産形成であり
インカムゲインが大切であり
そのためにはキャッシュフローが出るかどうかが大切
わたし自身心の底からそう納得していました
今でもその気持ちに変わりありません。
なのでスルガ銀行を紹介されたときに
本当にキャッシュフローが出るのか？？
とシミュレーションしてみることは自然だったと思います。
・5000万の物件で
・利回りが7.2%以上
・2.0%以下の金利
・35年の融資期間
・フルローン
↑の基準で照らし合わせて、利回り7.2%で計算すると
スルガ銀行の金利4.5%はかなり重いなーと感じました。
このままではキャッシュフローが-1.1%
ということは毎年お金が無くなっていくということです。
これでは新築ワンルーム投資と同じです。
当時の営業トークはこんな感じでした
まずは金利が高くてもスルガで融資を引きましょう！
そこで1~2年保有していれば実績がついて
他の金融機関に持ち込めば
借り換えで金利を下げられます^^
そしたら一気にキャッシュフローは上げられます
まぁ先行投資ですよ
借り換えとは
融資してくれた金融機関とは別の金融機関に物件を持ち込んで
融資先を変更してもらうことです。
金利4.5%のスルガ銀行から、例えば金利2%のA銀行に相談して
取り組んでもらえれば一気に条件は良くなります。
ただしスルガ銀行からすれば
元々織り込んで考えていた将来の利益が、突然無くなることになるので
裏切り行為です。
借り換えをしてしまえば、その金融機関とは今後付き合わない
というか付き合えない前提で進める覚悟が必要です。
で、通常であれば短期間での借り換えは難しいと思います
相談された金融機関からしても怪しすぎるので
でも１～２年経って、不動産が安定して稼働している状態を見せられれば
借り換えの相談は可能
ということらしいのですが
いったいどれくらいの人が借り換えに成功したのでしょうか？
わたしはそのパターンでの成功事例に出会うことが無かったので
到底チャレンジできるシナリオじゃないな
そう感じました。
じゃあ借り換え以外に他のシナリオは無いのか？
単純に金利4.5%でもキャッシュフローがでる利回りはどれだけかな？？
とシミュレーションしてみました
・
・
・
利回り11%
かなり高いスコアが出てきました
関東の築浅物件では見たことがありません、、、、
スルガはやっぱり諦めるしかないかな、、、、
そんなときでした
楽待のセミナーでこんなものを見つけました
23区、新築で利回り10%以上！
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プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
