【0〜1棟目 #180】わたしの不動産投資 1棟目で詰んだかも、、、永久に減らない毎年100万の借金
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新築RC不動産
【0〜1棟目 #122】物件視察までして融資も30年に伸びたのに、やっぱりやめた理由
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初めて本格検討した川口市の物件
実際貸せる家賃を知りたくて
不動産屋さんにお客さんのふりをして潜入します
紹介された物件と同じ条件を不動産屋さんに伝えて
どんな物件が紹介されるかを試そうと思い
川口市徒歩10分
新築
アパート可
家賃7 ～8万
の条件を伝えます
不動産屋さんがパチパチとパソコンと叩いて
いくつか物件を紹介してくれます
不動産屋さん
「こんなのいかがでしょう？？」
さらさらっといくつかのマイソクを持ってきてくれました
マイソクと言うのは物件を紹介する1枚の紙
よく不動産屋さんに貼ってある紙です
不動産さんがいます
「もっと他に条件ありますか？
その金額感であればもっといろいろありますよ」
（そうか同じような物件がたくさんあるのか）
どうも同じような物件が多いと言う事は
この新築の物件は競合が多いじゃないかなと感じました
わたし
「他の条件って言うと・・・
例えば最近ではどんなものが人気なんでしょうか？」
不動産屋さん
「そうですね、良くあるのは
ネットが只で使えるとかオートロック付きとか
正直新築でなくてもいいんだったら同じ金額帯で
アパートじゃなくてマンションもご提案できますよ」
・ネット無料
・オートロック
（そうか競合を差別化するための強みがいるんだなぁ）
思い返してみると紹介していただいた物件は木造のアパートで
確かにきれいな形をしていましたが
他のアパートと比べて武器らしい武器と言うものが
無いんじゃないかと感じました
少なくとも今言われたネット無料だったりオートロックは
設備には含まれていませんでした
不動産屋さん出ました
実際に生の話を聞いてみることは
大事だなと思いました
最初は教えて頂いた投資としての数字の部分だけを計算して
さらに劣化対策等級も取れて
融資期間も伸びると言うことで
なんだかものすごく良い物件が紹介されたような気になっていましたが
こうして生の話を聞いてみると
借りる側の立場からすれば
この物件の他とは違う強みが何なのかは
いまいち見えてこないなというのが
正直なところでした
しかも新築では難しそうでしたが
少し年数が立ったままでもよければ
木造のアパートではなくて
RCのマンションでも同じ大きさの部屋が借りれそうと言うのです
家に帰ってから改めて計算することにしました
キャッシュフローの計算です
総額 14,400万
満室想定収入 1,048.8万
想定利回り 7.28%
金利1.675%
返済期間30年
↓↓
年間キャッシュフロー 228万
キャッシュフロー率 21.7%
21.7%？ あれっ、、、、
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【0〜1棟目 #123】フルローンの落とし穴
「1棟目の不動産を買うまであと1.8カ月」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
