【3〜4棟目 #31】２つのプラン
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新築RC不動産
【0〜1棟目 #123】フルローンの落とし穴
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初めて本格検討していた川口の物件ですが
このままではダメだということがわかりました
キャッシュフローが21.7%です
・5000万の物件で
・利回りが7.2%以上
・2.0%以下の金利
・35年の融資期間
・フルローン
↑当初決めた買える物件の基準です
木造なので35年の融資を引けません
その代わり金利が1.675%と低いのでこれなら！！
と思ってのですが、思ったよりキャッシュフローが伸びません・・・
最初見たとき条件が合っていたように見えますし
当初は知らなかった劣化対策等級のかけて融資期間も30年伸ばせることがわかりました
これなら条件に合うと思っていたのですがどうしてこんなにキャッシュフローが好き食いでしょうか?
計算式をずっとにらめっこします
↑これが当初実際に使っていた
キャッシュフローを計算するシートです
下らへんの赤文字で書いてある%がキャッシュフロー率と
実際のキャッシュフローになります
総額
金利
融資期間
年間賃料
どれも間違っていません
乗っていた数字と何が違うのかを見ていくと
自己資金の欄があることに気が付きました
もともとの想定では自己資金が2割入れることになっています
もしかしてと思ってと思って今のシートに自己資金を2割入れてみるとどうなるか計算してみます
自己資金は2割入るとキャッシュフローが一気に33パーになりました
（ここか・・・)
自己資金を入れると、借りる融資のお金そのものが減ります
融資金額が減れば当然支払う金利も減ります
正直こんなに力があると思っていませんでした
キャッシュフローで33％ということは
わたしの決めた基準に乗ることができます
でも例えば今のケースで言うと
2,880万の自己資金を入れて
毎年のキャッシュフローは346万
8.32年 = 2880万 / 346万/年
2,880万を回復させるまでに
8年以上の時間が入ると言う計算になります
でも一方で自己資金が高すぎると
キャッシュフローはどんどん悪化します
キャッシュフローが悪いと言う事は
空室がでたり何か出費がでると
インカムゲインがマイナスになりやすいともいえます
一体どれぐらいのバランスで見ればいいのでしょうか？？
・自己資金は減らしたくない
・インカムゲインはきっちり確保したい
・実際どれぐらいの利回りなら手に入るのか
・融資の条件は
この川口の物件はわたしにとって良い物件にはならないんでしょうか?
いや1つだけ方法があることに気づきました
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【0〜1棟目 #124】「良くない物件」を「良い物件」に変えるたった一つの方法
「1棟目の不動産を買うまであと1.8カ月」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
