【2〜3棟目 #76】3棟目の完成
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新築RC不動産
【0〜1棟目 #124】「良くない物件」を「良い物件」に変えるたった一つの方法
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投資の中でも不動産でしか成り立たない必殺技
これを覚えれば「良くない不動産」でも
「良い不動産」に変えることができます。
今日はその方法についてお伝えします
世の中には何万という不動産がありますが
一般的に良い物件は「センミツ」と呼ばれます
センミツ=1000（セン）に３つ（ミッツ）という意味で
1000のうち３つくらいしか無いって意味です。
では「良い物件」って何なのでしょうか？？
明確な定義は無いと思いますが
わたしなりの回答はこうです
・キャッシュフローが賃料の30%以上
・キャピタルゲインが狙える
つまり
「持って良し」「売って良し」の状態になる物件を保有することです^^
世の中の不動産はそのほとんどが
↑の基準を満たせない（概要上ではあたかも満たしているように
書いてあるけど）物件だと思うのです
で、ここが最終的な判断基準として
基準を満たさない物件に対して
必殺技をかけることで基準を満たす物件にすることが可能です。
それは交渉-ネゴシエーション-です
初めて本格的に検討した川口市の物件は
まず、キャッシュフローが30%を超えられないところで
基準を満たしていませんでした
せっかくフルローンでも、
後々インカムゲインが取れなければ意味がありません。
そこで思ったわけです。
いくらに下がったらキャッシュフローが30%になるんだろう？？
総額を変えてみます
価格が14,400万 から 12,300万
2,100万下げるとキャッシュフローが30%を超えました^^
利回りは7.28% から 8.53%に上がっています
（おぉー、めちゃくちゃ良い物件になった^^）
世の中に色々な投資がありますが
不動産の大きな特徴の一つに
「決まった価格が存在しない」
といことが挙げられます
株、FX、金、仮想通貨
全て価格は市場で決定しています
不動産もマクロでは
場所、面積、構造、築年数で相場感がありますが
正確には売りたい人と買いたい人の金額が合致すれば
別に何円だって構わないわけです
（だから森友問題であったり
新聞社が実は不動産で儲けているなんて話にも
つながってくるのですが、それはまた別の機会に、、、）
センミツでなかなか良い物件が無いなら
良い物件になるように交渉すればいいだけの話
大切なのは
あなたにとっての「良い物件」の定義が何か
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【0〜1棟目 #125】初めてのネゴシエーションが5秒で終わってしまった理由
「1棟目の不動産を買うまであと1.8カ月」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
