【3〜4棟目 #68】祈る気持ちで結果を待つ
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新築RC不動産
【1〜2棟目 #18】土地の形と売主の狙い
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新しい不動産仲介業者さんと面談中に
城南地区で新築RC利回り7%越えの話を聞いています。
通常の相場よりも高めです。
何かカラクリがあるな？と突っこんで聞いてみることにします
わたし
「渋谷区で利回り7%って駅から遠いとかですか？？」
Sさん
「いえ、最寄り10分以内ですよ。
うちは10分以上はやらないんで」
ますます怪しい。良いことしかでてきません。
東京の
しかも比較的土地が高い城南地区で
駅10分圏内
新築
RC
なのに
利回り7%以上
わたし
「7%が確保できている理由はなんですか？？」
Ｓさん
「土地です」
わたし
「？？？」
SさんがパチパチとPCを叩きます。
何か資料を探しているようです。
ひとつの資料を見せてくれました。
土地の資料です。
高円寺駅10分以内の土地情報です。
場所は良さそうですが
パッと見てわかりました
わたし
「これって、、、」
土地の形が星形とまではいかなくても
それに近いガタガタの形をしています
Sさん
「これ実はレインズで1年以上残っていたクズ土地なんです」
レインズというのは宅建業者だけがアクセスできる
不動産のデーターベースサイトのことです。
概ね日本の仲介業者さんが取り扱っている不動産情報は
このレインズにアップされていて
各々の仲介業者さんが自分の顧客のニーズと
マッチする物件情報を調べることができます。
レインズにはあらゆる不動産業者がアクセスするので
そこで1年も残っているということは
一般的には良い物件とは考えずらい
となるわけです
Sさん
「見ての通り、場所は良くても土地の形が悪すぎて
誰も手を出さなかった土地です。
どうやらこの土地の売主はマンション用の土地としてでは無く
戸建て用としての販売を考えていたようで
実際この土地の周辺も
高級住宅がちらほらいるような地域です。
面積がある程度あって
多少割安であれば
戸建てを建てたい人が買う
そういう狙いだったんでしょうが
実際、億近い戸建てを建てる人は
不整形地（真四角でない土地）なんか見ていません
しかも接道（土地が面している道路）の幅も狭いのが
致命的。お金持ちの人はなおさら懸念します。
一方で普通のマンション開発で見れば
こんなギザギザの土地だと
面積を有効に活用できません
そうなると結局使えない土地が多すぎて
割安の土地のお得感が無くなってしまう。
少なくとも、通常の企画ものの
アパートとかマンションを建てている
業者は土地にハマらなくて断念します。」
気が付けば、Sさんの話口調が変わっていました。
自信満々の姿から、
少し背を丸めて
話もボリュームを抑えて
まるで秘密を共有するように
わたしは黙って話しを聞いていました
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プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
