【0〜1棟目 #45】３つのバランス
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新築RC不動産
【1〜2棟目 #29】駅一分の不動産でもやっぱり大事なのは〇〇
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先日面談した仲介業者さんから
紹介頂いた未公開物件を検証しています。
ここまでの総評は
・駅から1分と近いけど、
そもそもの駅力が23区内ワースト4位と悪い
・1階が店舗想定になっていて
利回りが上がっているが
その賃料が妥当か判断できない
う～～んという感じです💦
不動産賃貸業の基本はやっぱりキャッシュフロー
マイソクを見てなんだかんだと言いましたが
基本は儲かるかどうかです
ということで、いつものキャッシュフロー計算を
してみます
物件価格13,280万
満室想定利回り6.72%
フルローン
融資期間34年
金利1.5%
で計算してみると
・
・
・
CFが241万、CF率は27%になりました。
わたしの基準はCF率30%以上なので
やや物足りない印象です。
ん？そうでした、これは
1階が店舗の場合のCFです。
念のため店舗を住居に変えた場合でも
シミュレーションしてみます
1階の住居が20㎡で74,000円なので
1㎡あたり3700円になります。
それを店舗予定の26.71㎡にかけると
98,827円
= 3700円 × 21.71㎡
となりますが流石に
ここまで賃料が上げられるとも思いません
控えめに85,000円くらいで設定してみます
満室想定利回りが
6.72% → 5.68% に減りました
これは1階の店舗の賃料を
200,000円 → 85,000円 に下げたことで
年間賃料が
1,380,000円
= 115,000円 × 12か月
下がるからです。
物件価格13,280万
満室想定利回り5.68%
フルローン
融資期間34年
金利1.5%
で再計算します
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・
CFが125万、CF率は16%になりました
並べてみます
店舗プラン CF241万 CF率27%
住居プラン CF125万 CF率16%
年間のCFが半分になってしまいました・・・
わたしが求めているのは
レジデンスでCF30%以上の物件です
CF16％は流石に許容範囲を超えています
さっきまでのテンションはすっかり冷めてしまいました
仲介業者さんにはお断りの連絡を入れることにしました
次の記事はこちら
【1〜2棟目 #30】紹介された物件の断り方
「2棟目の不動産を買うまであと4カ月」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
