【3〜4棟目 #77】秘書構想
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新築RC不動産
【1〜2棟目 #45】RCと重量鉄骨の違いは出口までの期間
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紹介頂いた横浜の物件
今回は建てる建築会社さんが既に決まっており
RC造では無く、重量鉄骨造になるとのこと
重量鉄骨でも問題無いのか？
色々と調べてみます。
不動産投資がいつ完成するのか？
そういう議論がたびたびあると思います。
そう聞かれれば、不動産投資は
「売ったとき」に初めて
その投資が成功したかどうかがわかる
そんな回答が一般的です。
これは不動産投資には
毎月の賃料収入によりインカムゲインよりも
売却時のキャピタルゲインのほうが
大きな影響を及ぼすからです。
例えばわたしがやっている23区の不動産では
キャッシュフローは不動産価格の２～３％程度なので
1億円の不動産を買ったとして
そのキャッシュフローは年間2~300万です
仮に5年保有したとして
1000～1500万が累積の儲けとなります
一方で売買の場合は
キャピタルで数千万の値動きはザラにあります。
仮に1億円の物件の現状利回りが6%で
それが5%で売れたとしたら
1億2000万で売れることになるので
2000万の儲けに見えますが、
実際は融資の返済が進んでいて
1億円の物件の残債は8800万になっています
（金利1.5% 期間35年の場合）
ということは
1億2000万 - 8800万
=3200万 の儲けが実態となるわけです
インカムゲインを無視はしませんが
キャピタルゲイン一発の影響が
とても大きいことがわかります
あえてネガティブな言い方をすれば
売買時に失敗して損すれば
これまでのインカムゲインでの儲けも
吹き飛んでしまう
そういう意味で
どれだけのキャピタルゲインが出るか
=売買時が大事
=出口が大事
となるわけです。
鉄骨とRCの売買時期の違い
売買時に大切にしないといけないパラメータに
「どれだけ耐用年数」を残して売却にかけるか
という視点があります。
次その物件を買う人も
インカムゲインを確保したいと考えれば
融資の期間を長くとりたい
そう考えるのは当然です
例えば30年の融資を引きたい
そう考えれば
重量鉄骨の場合は法定耐用年数が
34年なので
築4年以内に売却したくなります
これがRCの場合
法定耐用年数は47年なので
築17年までに売却したいと
こうなります。
細かいことは言い出せばもっとありますが
RCと重量鉄骨の大きな
戦略の違いは
いつ売るのか？
その保有期間をどう考えるのか？
そう理解しました
すれば、最初から4年以内の売却も視野に
取組むことは良さそう
そう判断しました
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【1〜2棟目 #46】まぁ融資は余裕でしょ？？～法人設立と買付のタイミング～
「2棟目の不動産を買うまであと4カ月」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
