【2〜3棟目 #77】3棟目完成を振り返って
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新築RC不動産
【3〜4棟目 #15】土地から建物を想定してもCFは計算できなくね？
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土地の情報からどんな建物が建てられるのか
シミュレーションするシートを作っています
早速実践してみることにしました
前回の記事はこちら
【3〜4棟目 #14】土地から最大容積を想定する
↑前回のお話
翌日
前回N社長に紹介頂いた土地情報から
実際に建物のシミュレーションをしてみます
パチパチ、、、パチ、っと
実際に紹介された資料
建蔽率80%で計算したシミュレーション
おおっ、6階まで建つのか
でも14.55㎡余っているのが勿体ない
もうちょっと縮めて、、、
容積をできるだけ使い切るようにワンフロアを縮める
これで7階になりました
建物の高さが決められました。
ワンフロアが39．9平米なので
おおよそ20平米の部屋が
ワンフロアで2戸
合計14戸のマンションになりそうです
なかなか良さそうな雰囲気
これでキャッシュフローがでれば、、、
（ん？ キャッシュフローは、、、あっ）
キャッシュフロー値がでてきません
というか
そもそも利回りの値がでていません
（そうだ、、賃料が決まって無い）
建物の階数と戸数を決めても
家賃が決まって無いと
利回りが出せるわけもありません
これまでの物件では
想定賃料が最初の概要に載っていましたが、今回は当然ですが
そんなものはありません
ですが、これまでだって
賃料相場の調査は自分でしていました
業者から紹介される
想定賃料が当てにならないのは
折り込み済みです
ホームズから
同じ最寄り駅の
駅徒歩 8分以内
築年数 15年以内
構造 RC造
部屋 20〜25平米
の物件を調べてみます
検索結果
を全てエクセルに打ち込んで
最大、最小、平均の賃料相場を
出します
（平均相場を戸数分入力してっと）
年間家賃収入
＝ 平均賃料 × 戸数 × 12ヶ月
本来は新築なので
平均賃料よりも高い家賃でも決まるはずですが、敢えてストレスをかけるという意味で、平均賃料のままで算出します
これで想定利回りが出てきます。
次の記事はこちら
【3〜4棟目 #16】建物が無いのにどうやって建物の金額を見積もるの？
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
