【3〜4棟目 #82】秘書構想のススメかた
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新築RC不動産
【3〜4棟目 #34】千葉銀行の金利に衝撃！！！
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千葉銀行からは再々、連絡が来ていました。
この新富町の物件でなんとかまとめなければ、そう思っていました。
前回の記事はこちら
【3〜4棟目 #33】メゾネットタイプの吹き抜け、床面積問題！！！
↑前回のお話
ということで
ただもう一つ
気になっていたのが、、、
今こうして
建物の土地であったり
建物に関しての
シュミレーションを始めていますが
元々賃料の相場を決めるのも
非常に難しい状況ですが、
実際取り組むってなると
もう一つ大事な要素があります。
銀行はどれくらいの状況で
融資をしてくれるか、
ということです。
当時のわたしは
まだフルローンでやることを決めていたので
そこはシュミレーション上も
フルローンとして入れるのですが
問題は金利です。
一体どれくらいで貸して頂けるのか。
事前に仲介業者さんにも
連絡をしておきました。
N社長、おはようございます。
千葉銀行さんの件です。
今ご連絡の通り、
新富の方の物件で
6階メゾネットでRCで収益が成り立つか、
詳細シュミレーションをしています。
そのうえで、
もし目安があれば教えて頂きたいのですが
千葉銀行さんの融資金利、
一体どれくらいで見込んでおけばいいでしょうか。
この質問をした背景としては、
わたし史上、
これまでのどの不動産よりも
キャッシュフローの計算が
シビアになっていたからです。
東京の中でも23区、
さらに都心３区の中央区。
銀座と月島の間。
土地の金額は
坪単価で500万を超えて
べらぼうに高いです。
今までのどの物件よりも
キャッシュフローを安定化させる
高いキャッシュフローを
維持するシュミレーションを
つくるのが難しい。
しかも建物自体の賃料も
メゾネットのせいで
かなり不確か。
その状態で
万が一でもお話が進んだ時に
キャッシュフローが出ない物件を
買うわけにはいきません。
取れる情報を
事前に全部
確認しておく必要がありました。
Ｎ社長からは
びっくりするような回答が返ってきました。
すでに他のお客様でも
いろいろ取り組ませてもらっていますが、
おそらく千葉銀行一発目から
金利が１％を切ることは
ほぼ間違いないと思います。
わたしはびっくりしました！！！！
今までいろんな銀行にあたってきました。
実際融資を取って
不動産もやってますけど、
面談前のしかも初回の段階で
金利が１％を切るだろう
と言われたことは
１度もありません。
事実これまでの不動産も
面談する前は２％からとか
交渉してやっと１％後半とか
ていうのが1番高いスコア。
１％前半になったことも
１度もありませんでした。
これを聞いて
わたしはますますチャンスだと思っています。
１％以下の金利で借りれることの
破壊力は大きいです。
であれば、
何とかこの物件の
キャッシュフローが立つ見込みを立てて、
ここで融資を取りたいと思っていました。
２週間後
設計士さんから再度、
新富の６階建てのメゾネットの、
でも構造はRCで造った場合の
プランが上がってきました。
金額をはじきながら、
わたしは詳細の
キャッシュフローのシュミレーションを
もう一度はじめてみることにしました。
次の記事はこちら
【3〜4棟目 #35】ジョナサンで夜10時に会う人とは、、、
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
