【4〜5棟目 #107】元本と金利
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新築RC不動産
【4〜5棟目 #110】元本支払い6ヶ月遅延とキャッシュフロー
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相手側の条件をすべて飲む代わりに、元本の返済だけ遅らせてもらえませんかと言うと、相手の方もよくわかってるなと言うような雰囲気でこちらを見てきました。
前の記事はこちら
【4〜5棟目 #109】元本の返済を遅らせる理由とは
ということで
元本の 6ヶ月返済待ち。
実は私少し盛って
話をしたところはあります。
通常の元本支払いの遅延
と言うのは３ヶ月とかが
多いというふうには言われています。
ごく稀に
6ヶ月もあると言うふうにも
聞くんですけど
私としては
まあ３ヶ月でも取れればでかい
と言うことで、
6ヶ月とまず言ってみたわけです。
ちなみにこの元本を
もし止めることが
できればキャッシュフローの儲け
という意味では
ものすごく効果があります。
なぜかと言うと
実際返済が始まると
元本の割合というのは
大きいからです。
全体の支払いに対して
元本の割合が半分以上ある。
例えばそういった状況になれば
それがまるまる 6ヶ月間払われない
と言う事は、
もし
引き渡しの状態の瞬間に
満室を埋めることができれば
全ての入居者がついていれば
通常キャッシュフローは
私の場合 25%とか 30%とか
いわゆる家賃収入を 100%として
大体 30%位が利益として残り
嬉しいなと言うふうに
なるわけなんですけども
これは言い方を変えると
家賃収入 100％に対して
50%とか 60%が
借金の返済に当たっている
と言うふうにも言えます。
その 50%がら 60%における
借金の返済のうち半分である
元本の返済を止めることができれば
言ったらキャッシュフローがいきなり
25％ 、30％の世界がですね。
55％ 60％という
ものすごく大きな利益率に
上がると言うわけです。
それがもし
6ヶ月続けることができれば
最初のブースターとしては
非常に優秀と言うことになります。
結果的にこの交渉は
うまくいくことになりました。
相手の方も自分の元々の交渉の
お願い事ですが
火災保険であったり
定期預金の件を了承してる分
何も私のほうの要求を飲まない
と言うのも対等な取引の意味で
難しいと感じたのでしょう。
しかも圧倒的に
金利を下げて欲しいとか
そういう銀行としての利益に
直結する部分ではなく
元本の返済を遅らせる。
まあ中長期で見れば
売り上げが増える方向への提案なので
結果的にものすごく
頑張っていただいて
6ヶ月を遅延を取ることができた
と言うわけです。
この決定は当時の私としては
これで 2年間で儲けが
大きくできると言う意味で
喜んでいた話なんですけども
実はそんな生優しい話では
ありませんでした。
九死に一生得ると言っても
いいかもしれません。
その話はまた後程、、、
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
