Q85:不動産投資で成功しているとはどういう状態ですか？◆インカムゲインを決めるパラメータ④経費
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新築RC不動産
Q258:不動産投資と出口戦略 抑えるべき要点 売却時の税金対策
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目次
一般的回答
不動産投資の出口戦略を考える際、必ず押さえておきたいのが「売却時の税金対策」です。
物件をどれだけ高く売れたとしても、税金で持っていかれてしまえば手元に残るキャッシュは大きく減り、資産形成のスピードが落ちてしまいます。出口戦略における税金対策は、いわば“最後の防衛線”とも言える非常に重要なポイントなんです。
売却時に発生する税金とは？
■ 譲渡所得税（短期／長期で税率が変わる）
不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して課税されます。
5年以内の売却は「短期譲渡」となり税率が高く、5年超で売却すると「長期譲渡」となり税率が大きく下がります。
投資家にとってこの“5年ルール”は極めて重要です。
■ 住民税・復興税も上乗せ
譲渡所得税には住民税、復興特別所得税が加算されるため、売却利益がそのまま残るわけではありません。
数字にするとインパクトが大きく、対策の必要性を強く感じるところです。
なぜ出口戦略の核心になるのか？
■ 売却益を最大化するため
せっかく築いたキャピタルゲインも、税金を考慮せず売却してしまうと効率が悪くなります。
特に短期で売ってしまう場合、税率の高さに驚く方も多いです。
■ 次の投資に使える資金が変わる
売却益が多く残れば、次の頭金や、繰り上げ返済、法人の利益調整に活用できます。
逆に税金で差し引かれてしまうと、次の規模拡大が一気に遅れます。
■ 法人か個人かで大きく変わる
法人であれば、売却益を事業の利益として扱えるため、経費の活用や組織的な節税が可能です。
出口戦略まで見据えると、わたし自身も含めて「最初から法人」で進める人が多いのはこのためです。
具体的に抑えるべき対策
- 売却タイミング（短期 vs 長期）を計画する
- 法人の利益調整・経費活用で税負担を最適化
- 売却前の修繕・コスト計上（譲渡所得の圧縮）
- 節税効果の高いスキーム（社宅・事業経費・旅費など）の併用
出口戦略の中で、売却時の税金対策は“手残りを最大化する”ための最重要ポイントです。高く売ることだけが成功ではありません。
売ったあとにどれだけ手元に残せるかで、次の投資のスピードが決まります。
税金を理解し、戦略的に売却タイミングや法人活用を行うことが、長期的な資産形成を加速させる鍵になります。
新築RC不動産の考え方
A:出口戦略を考えるときに抑えておくべきポイントをお伝えします
売却する以上キャピタルゲインはとりたい！でも、、、
中には事情があって売却時に損が出ても売らないといけない人もいますが、だれだってキャピタルゲインで儲けたいはずです
でも忘れていいけないのが税金です。
キャピタルゲインが出る
=基本は利益ということになりますので
そのままでは所得税や事業税がまるまるかかってきます
参考記事
「不動産投資ひとくちQ＆A」シリーズ｜Q222～Q252 不動産投資と税金
参考記事
Q238:不動産投資と税金 コントロールできる税金 事業税
せっかく利益を上げたのに
何十%も取られてしまったら無くに泣けません😭
経費をいつから計上する？
正しく節税するためには、ただ利益を計上するだけでなく
売却に至る前にかかった経費を計上する必要があります
ただ経費と言っても大切なのは
いつから経費を計上しているか？
売却した年にいきなり経費を計上すれば
それは利益圧縮のための経費と
税務署から怪しまれても仕方がありません。
本来は売却に至るまでに
あれこれと活動をして、交渉を重ねて
ようやく満足のいく額で売却するわけですから
過去どれだけ経費を重ねてきたかが重要
ただ、そのときに不動産を個人でやっているか
法人でやっているかで大きく変化が出てきます
参考記事
Q58：不動産投資を「法人」でやる理由②損益通算ができるって何ですか？
最初から法人で取り組んでいれば
最大10年さかのぼって赤字を累積しておくことが可能です
（損益通算）
しかも新築で取り組めば最初の１～２年は
建設中なのでほぼ間違いなく赤字になります
過去の赤字を未来の節税に活用する
わたしが不動産投資を最初から法人でおススメする
大きな理由の一つです
不動産投資をするなら
キャピタルゲインを取るなら
正しく節税するなら
最初から法人
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
