2024.08.07 2026.07.14

Q51：不動産投資ってどんな種類があるんですか？②規模：区分、一棟、戸建て

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2026年7月更新
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結論から申し上げます。規模の選択は、単なる「部屋数」の違いではありません。「所有すること（投資）」を目的とするか、「経営すること（事業）」を目的とするかという、あなたの立ち位置そのものの違いです。

１．規模別・資産構築のメカニズム

２．なぜ「一棟」が資産家の主戦場なのか

多くの人が小規模から始めますが、真に資産を築く人は早々に「一棟」へシフトします。

戸建て・区分の限界: 管理が分散し、手間ばかりがかかるわりに、銀行融資の枠をすぐに使い果たしてしまいます。100億を築くには、効率的な資産集約が必要です。
一棟の優位性: 土地と建物を丸ごと所有するため、リフォーム、建て替え、売却といった「経営判断」を100%あなた自身で決定できます。銀行評価も安定しやすく、融資のレバレッジを最大限に活用できます。

３．【新築RC不動産的視点】なぜ「一棟RC」が富裕層の頂点に君臨するのか

23区の新築RC一棟投資は、不動産投資というゲームにおける「エンドコンテンツ（最終段階）」です。

土地の支配者になる: 23区の土地は、何よりも希少価値があります。一棟を持つことは、その土地という資産を完全に支配することであり、インフレ対策としても最強です。
圧倒的な経営効率: 管理会社への指示、清掃、メンテナンス、これらを一棟単位で回すことで、経営コストを劇的に最適化できます。区分を10室持つより、一棟10室持つ方が、経営の密度は遥かに高いのです。
「資産の純度」が高い: 区分や戸建てが混在する投資スタイルでは、ポートフォリオが散らかり、管理が煩雑になります。しかし、RC一棟を並べる投資スタイルは、資産を「磨き上げ、継承する」という富裕層のライフスタイルそのものです。

結論：小さく始めるな、大きく勝てる準備をせよ

もちろん、最初の一歩が戸建てや区分であっても構いません。しかし、「ずっとそこに留まる」ことだけは避けてください。

あなたの最終目標が「莫大な資産と自由な時間」であるならば、最初から「一棟RC経営」という視点を持ち、そのための自己資金と属性を磨き続けてください。それが、最短かつ最も確実な成功法則です。

2023年11月更新

↑の記事でもお伝えした通り、わたしの基本的な考えは買った後に金額が落ちない、もしくは値上がりが想定されるものを選ぶことが優先順位が高いと思っています。その点で一般的に土地が付く一棟や戸建てのほうが良いと思うのですが、23年は区分でもものすごくわかりやすい値上がり物件が出ましたね「晴海フラッグ」です

東京オリンピック選手村の跡地。平均倍率15倍。最も人気の場所で最高142倍なんてとんでも無い倍率になったのは、都心とは思えないお得感があったのは間違いありません。わたしの聞いた話でも一番イカつい人で晴海フラッグだけで8部屋買ったという方も💦💦これだけわかりやすい物件が出ることは稀ですが、出れば資金力がモノをいう世界になります。日々の不動産投資の知識と技術と実績を積みながら、来るべきチャンスの時に一気に買える自分でありたいですね

わかりやすいお得物件をスピードと資金力で買うか
わかりづらいお得物件を目利きと交渉で買うか

2021年7月更新

A:マンションの一室を買う場合=区分。マンション全室買う場合=一棟となります。まるごと買う場合でも一軒家を買う場合は戸建てになるので区分でも一棟でもありません。規模だけでは一概に何が良いとも悪いとも判断がしづらいですが、わたしの経験上「区分」だけをやって10億以上の資産形成をしている人はみたことがありません。わたしは目標が20億だったので「区分」は選択肢から外しました。
　「区分」と「一棟、戸建て」の最大の違いは「使える土地があるか無いか」だと思っています。まるごと購入する一棟や戸建てと違って、区分の場合は、建物を壊して立て直すとか建物を壊して土地にして売るという選択肢がありません。でも購入代金には土地代金が含まれているので損しやすいのではないでしょうか？
　じゃあ区分は全てダメかと言うと、こんな条件なら良いかもしれません
・高級分譲マンションの最上階
・一般公開前の新築高級分譲マンション
要するに、金額が落ちないor一般公開後に値上がりする区分を探すということになるのですが、わたしの感覚では結局一棟マンション並みかそれ以上のお金がかかるのと、↑のような物件情報を捕まえる難易度を考えると、本当の資産家じゃないとなかなかできないなという感想を持っています。

まず初めて見るなら戸建てか一棟。実は区分が一番難易度が高いのかも