【0〜1棟目 #190】どんなマンションにしたいかリクエストしよう
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新築RC不動産
【0〜1棟目 #82】減価償却 耐用年数超えても使えるモノ
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富裕層向けの不動産仲介業者さんに言われた
加速度償却
の意味が何だか重要なワードな気がします。
でも何のことかはわかりません。。。
見栄を張って面談の場では
「はいはい、そのパターンのやつですねー」
って顔をしてしまいましたが、、、、
実は全くわかってませんでした。
こういうときは、涼しい顔で
言葉をメモして、直後に調べることにしています。
で、減価償却という言葉から調べているのですが、
モノには価値が0になるまでどれくらい期間があるのか
モノによって国が決めた基準があるということです。
これが法定耐用年数というものになります。
で、ここでポイントになるのは
法定耐用年数と計上できる経費の額は
どう関係するかです
具体的に考えてみます。
例えば
建物価格6600万の木造アパートで考えてみます
■１、新築の場合
耐用年数は22年-0年なので
300万/年 = 6600万 / 22年
毎年300万づつ経費計上できる計算です
■2、築12年の場合
耐用年数は10年=22年-12年なので
660万/年 = 6600万 / 10年
一気に経費計上できる額が上がりました
■3、築18年の場合
耐用年数は4年=22年-18年なので
1650万/年 = 6600万 / 4年
経費計上できる額は爆上がりです
＊正確には減価償却の計算には
経過年数×0.2が加算されるのですが、
ここではいったん無いものとして計算しています
■１，２，３それぞれで
300万
660万
1650万
の節税効果があるわけですが
これは言い換えれば
その経費額を超える所得があるからこそ
節税効果になるわけです。
当然不動産の場合は
賃料収入がありますので
↑の金額がそのまま節税効果になるわけではありませんが
築古になれば、賃料収入よりも
経費の金額のほうが大きくなることも考えられます
そうなると
不動産以外の事業で収入があって
しかもそれで利益が出て税金をたくさん払っている人にとっては
利益を相殺できる嬉しい特典になるということです。
更に不動産は
耐用年数を超えても人が住むことは可能です。
キチンとキャッシュフローが見込める中古物件は
家賃収入を得ながら、節税になる
最終的な手残りの利益は上がって
支払う税金は下がる
うーん、普通の会社員には縁遠い世界な気がしますね
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【0〜1棟目 #83】加速度償却 儲かってるのに、利益はない ×0.2の威力
「1棟目の不動産を買うまであと2.3カ月」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
