【1〜2棟目 #05】潰れてしまう不動産会社を見分ける３つの方法 ２つ目
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新築RC不動産
【0〜1棟目 #95】自分のお金を使うのが一番ハードルは低いけど、、、
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不動産投資をする上で
基準を作ろうとあれこれ
シミュレーションしてみます。
最初はこちらから↓
【0〜1棟目 #92】で、5000万を35年で2.0%で借りたら毎年いくら返済になりますか？
■シミュレーション4
自己資金
前回は
5000万の物件に対して5000万の融資
つまりフルローンの想定だったのを
4000万の自己資金に変えた場合で話をしてみました
自己資金1000万というのは
特に会社員という立場からすれば
死活問題です！！
死活問題ですがどれくらい効果があるのかみてみます
5000万の融資でフルローンの場合
融資返済額は1,987,572円でした
これが4000万の融資になると
融資返済額が1,590,060円に減ります
差額は397,512円
約40万のお金が変わるとなると
確かに大きな金額ですよね。
では投資として見た場合
この40万はどれくらいの価値があるのでしょうか？
不動産に関わらず投資には
基本的な考え方にROIというものがあります
【0〜1棟目 #39】結局利回りは何%が良いの？って質問が×な理由
ROI 一言で言うと
払った金額を何年で回収できるのか？
を示す数字です。
今回はその中でも特に
自分が投じたお金1000万が
何年で回収できるのか？
ここを考えてみます。
当初想定のフルローンの場合は
自己資金が0円ですから
あがったCFの1,084,102円は
まるまる資産形成に繋がります。
（厳密には諸経費とか空室率とかを加味しますが、今回は割愛します）
これが自己資金を1000万入れた場合だと
CFは返済額が減った分上がりますので
1,481,614円 = 1,084,102円 + 397,512円
に上がりました。
でもそのCFが累積で1000万になるのに
どれくらいの期間がかかるでしょう？
6.7年 = 1000万 ÷ 148万
最短でも
約6年8カ月たたないと1000万貯まらないということです。
まとめると
1000万の自己資金を出して
・年間のＣＦは約40万増える
・1000万貯まるのに最短で6年8カ月かかる
それでも自己資金を投下する価値のある物件か
を判断するということになります。
ちなみに
5000万の物件で1000万を出すということ
これは金融機関が結構な頻度で言う
自己資金2割は入れてください
という内容をそのまま実行していることと同じです。
次の記事はこちら
【0〜1棟目 #96】フルローンで不動産を始めることにする
「1棟目の不動産を買うまであと2.1カ月」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
