【0〜1棟目 #107】23区新築利回り10％オーバーのカラクリ！？
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新築RC不動産
【0〜1棟目 #141】賃料のウソを見破れるか？？
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不動産業界は本当に適当な業界だと思います
1億円を超えるような大きな金額を扱う
にもかかわらずミスや間違いがよくあります
大切なのは
そういったものを見極められる能力と
そういったミスを見つけたときにどう対処するか
お花茶屋駅
葛飾区に来たのは生まれて初めてでした
駅を降りると23区の都心と言うイメージとは
また違った昔ながらの街並みやお店が残る
昭和な雰囲気が漂っています
駅前に不動産屋さんはありますが
大手のフランチャイズではありません
地元でやってる不動産屋さんが数件見つかりました
不動産屋さんへのヒアリングも慣れてきました
店に入り主人に話しかけます
話を聞くとこの近くは
都市計画の問題もあって
ほとんどがアパートだそうです
そもそも新築の物件も少なく
その中でもRCの新築マンションはかなりレア
なので入居者を集めるのは間違いなさそう
家賃も近隣のアパート比べると問題ないだろうと思いました
ただ1つだけ注意点を言うとすれば
今回の物件が2車線道路沿いにあるということです
↑実際の物件の前の道路
かなり車の往来の多い道なので
夜中でも交通量は多そうです
どうしても騒音が出るということです
だったら1階は住居ではなくて
お店にすればいいんじゃないかなと思いました
同じ広さだったらレジデンスにするよりも
事務所にした方が家賃もたくさん取れます
ところがその不動産屋さんは
それはやめたほうがいいと
かなり強い口調で止められました
駐車場が作れないからだそうです
つまり2車線道路のように
交通量の多い道路沿いに店舗を構える場合は
その店舗にやってくるお客様は
ほとんどが車で来るということを
想定する必要があるようです
でも今回私が紹介した物件は
そんな駐車場たくさん作るスペースは当然ありません
駐車場が用意できない幹線道路沿いの店舗ほど
人が入りづらいところはない
結局は1階もレジデンスにせざるを得ないわけですが
その問題と1階と言う防犯上のデメリットも重なるので
ここの賃料はかなり下げたものにする必要があるなと感じました
↑概要と一緒に添えられていた想定レントロールを見ると
1階の賃料は他の階と同じ設定になっています
ここの想定はより厳しく
シミュレーションする必要がありますが
それでも元々の想定の利回りで6.84%
私シミュレーションではオーバーローンで想定しても
キャッシュフローが30%超えます
この物件の戸数は24戸なので
これなら1階の賃料を多少下げても
充分に良い物件だと思います。
↑1階の間取り
↑２階～９階の間取り
家に帰って買付申込書にサインをしました
メールに添付して送った後
改めて仲介業者の担当さんに連絡をしました
私が1番手である事は確認が取れました
これまでのやり取りで既に私が引ける融資は
ある程度目安がついていました
当時1番勢いがあった金融機関は千葉銀行
私に関する資料はすでに仲介業者さんが
千葉銀行に話を通していてくれて
1.0%近くの金利で35年の融資が取れる見通しです
買い付けも通っていますので
後はローン特約千葉銀行待つのみと言う状態になりました
数週間は千葉銀行の結果が出るのを待たなければなりません
ところが仲介業者の担当さんから連絡は
思いの他早くきました
買い付けを申し込んだ翌日
私の携帯に着信が鳴りました
担当さん
「申し訳ありません」
「お花茶屋の物件は取れなくなりました」
私は何がなんだかわかりませんでした
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プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
