【1〜2棟目 #04】潰れてしまう不動産会社を見分ける３つの方法 1つ目
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新築RC不動産
【1〜2棟目 #06】潰れてしまう不動産会社を見分ける３つの方法 ３つ目
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前回からの続き
最終話です。
【1〜2棟目 #04】潰れてしまう不動産会社を見分ける３つの方法 1つ目
【1〜2棟目 #05】潰れてしまう不動産会社を見分ける３つの方法 ２つ目
これから不動産投資を勉強しようと思っている方に向けて
不動産屋さんの何に着目すれば
おかしな会社に騙されずに済むのか
そのポイントをお伝えしたいと思います。
１，相場感を養う
【1〜2棟目 #04】潰れてしまう不動産会社を見分ける３つの方法 1つ目
２，相場よりも高い物件の高い理由を理解する
【1〜2棟目 #05】潰れてしまう不動産会社を見分ける３つの方法 ２つ目
３，本当に良い物件は1000に３つの本当の意味を知る
「センミツ」という言葉があります。
本当に良い物件は1000棟のうち3棟ぐらいでしか存在しない。
という意味です。
なので不動産投資をこれから始める人には
とにかく不動産を見まくれー！！
という話になる訳ですが
これは「１，相場感を養う」の訓練にはなっても
これだけの延長線上には良い不動産の購入には届きません。
なぜでしょうか？
それは
センミツには続きがあるからです。
これは2021年7月10日今日段階での、
楽待さんのTOPページですが
物件数は68432件とあります。
ここに単純にセンミツ理論を当てはめたとすると、
205件 ≒ 68432件 × （3/1000)
205件の物件が本当に良い物件だ！
とこうなるわけですが
果たしてそうでしょうか？？
残念ですが、そう単純な話ではありません。
わたしの感覚では、これら205件の物件は
ほとんどが
「２，相場よりも高い物件の高い理由を理解する」
で内容を見ると、満室想定が難しそうな物件に見えます。
これは業者が、不動産初心者をはめるための罠物件です
「釣り物件」と言ったりします。
つまり、不動産業者という釣り人が
一見良さそうな撒き餌を垂らしていて、
パクパクとエサを探し求める
不動産投資家という魚が
引っかかるのを
じーーーーーっと待っている
こんなイメージです。
わたしたちはエサではありません。
不動産業界で狩る側に回らないといけないのですが
じゃあどうすればいいのでしょうか？
前置きが長くなりました
センミツの続き。
それは、
本当に良い3つの物件は瞬間で蒸発する
ということです。
なぜか？
相場感を体得した先輩不動産投資家さんが
日々、本物のセンミツ物件を狙っているからです。
わたしの感覚で言うと
本当のセンミツ物件は半日持ちません。
翌日以降に見つけて問い合わせても
既に買付が複数入っているか
問い合わせが多すぎて、楽待への掲載自体を
やめてしまっている。
そんな速度感です。
なので、
潰れてしまうような
悪い不動産業者を見分けるのは簡単です。
掲載日に注目します。
サイトに掲載し始めた日付のことです。
とか
こんな感じで右上に記載されています。
これが、検索した日よりも古い
にも関わらず利回りやキャッシュフローが良い
ではあれば、その会社は怪しんだほうが良いです。
他の投資家さんが選んでいない何か裏があるのか
単純に釣り物件でおびき寄せているだけか
間違っても、そのまま購入に走ってはダメ。
不動産投資は金額が大きいので
最初の1棟目でこけると
リカバーするのにものすごく時間と労力とお金が
かかります。
なかなか買えないこともあります。
なかなか買えないことのほうが多いです。
ギリギリまで行って、やっぱり売らないとか
ギリギリまで行って、他の人に取られるとか
でも、考えうる最良の一棟にこだわってください。
わたし自身の一棟目も
そんな気持ちで動きまくって、手にした1棟目でした。
上のルールを自分に課していたので
当初想定していた通りの賃料で満室稼働もできて
いきなり爆死することは避けられました。
でも、その物件を紹介してくれた
不動産会社は良い会社ではありませんでした。
結局わたしの前後で同じ会社から不動産を買った人は
そもそも建物が完成しなかったり
想定満室利回りが高いことをいいことに
高い金利で借りてしまって、結局キャッシュフローがでなかったり
わたしが幸運だったのは
・担当してくれた人が真摯に良い物件を
紹介してくれる人だった
・建ててくれた会社が良心的できちんと計画通り
建ててくれた
本当に感謝しています。
この流れで2棟目以降はもう少し、
効率的に効果的に探せればいいな、
なんて思っていたのですが
結局、担当さんは退職し
その不動産会社が倒産したことで
わたしのネットワークは無くなってしまいました。
2棟目ですが、まるで1棟目を繰り返すような
気持ちになったのを覚えています。
次の記事はこちら
【1〜2棟目 #07】もう業者がいない！
「2棟目の不動産を買うまであと12カ月」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
