Q242:不動産投資と税金 コントロールできる経費 減価償却
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新築RC不動産
Q107:最良の不動産って数字でいうと何になるんですか？◆担保力①積算評価
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A:積算評価とは土地評価の金額と建物評価の金額を合計して算出する不動産の評価方法です。土地と建物では時間の経過と共に金額の変化に違いがあります。
積算評価の考え方～土地は変わらない～
当たり前ですが、土地は面積が変わることはありませんし、時間と共に劣化することもありません。なので土地の評価は「基本変わらない」となります
ただ経済動態の影響を受ける場合はあります。世の中のインフレやデフレに合わせてお金の価値が変わると相対的に土地の金額も変化する。具体的には公示地価や基準地価によって変わるという意味です。
積算評価の考え方～建物の価値はいずれ0になる～
たびたび登場していますが、建物にはその構造によって法定耐用年数が定められています
参考記事
Q52：不動産投資ってどんな種類があるんですか？③構造：木造、鉄骨、RC
参考note
減価償却 モノ価値が0円になるのは何年？
難しい用語を使わずに言うと、モノはいづれ古くなって価値がなくなるので
後はモノによってその期間が違うという話です。
不動産で言えば
木造：22年
鉄骨：34年
RC：47年
なので↑の年数以降の不動産には積算評価上の価値は無いということになります
販売価格に対して積算評価が高いほど融資のしやすさは上がる
でもそれだけではダメな場合があってそれは、、、
アップデート情報 2024年6月
不動産の担保力と積算評価は、不動産の金融評価において重要な要素です。積算評価は、物件の土地と建物の再建築費用を基にその価値を算出する方法であり、不動産の担保力を測る際に頻繁に用いられます。
積算評価の概要
積算評価は、不動産の「再生産コスト」—つまり、同じ土地に同一の建物を新たに建築するための費用—を評価する方法です。この評価は以下の要素で構成されます：
- 土地の評価価格：土地の市場価値や、位置、サイズ、形状、用途地域などに基づく評価。
- 建物の再建築費用：建物を現在の建築基準と価格で再建するための費用。経年劣化や技術の進歩を考慮した減価が適用されます。
担保力と積算評価の関連性
担保力は、その不動産がローンの担保としてどれだけの価値を持つかを示します。積算評価は、以下の理由で担保力の強い指標となり得ます：
- 再生産コストの明確化： 積算評価により、物件が全損した場合の再建築費用を具体的に算出できます。これにより、融資機関はリスクをより正確に評価し、適切な貸出額を決定できます。
- 市場価値との比較： 積算評価は、市場価値が急変した場合でも、物件の「実質的価値」を基準として担保価値を保持します。これにより、镵期的な安定性が評価されます。
- 担保としての信頼性： 融資機関は、積算評価に基づく価値が担保としてどの程度安全かを判断する際の基準として使用します。市場の変動に左右されにくいため、担保としての安定した価値が保証されます。
積算評価の限界
積算評価は再建築費用に焦点を当てるため、市場の需要や供給の動向、経済的な状況の変化など、市場価値に影響を与える他の要因を直接反映しないことがあります。したがって、積算評価と市場評価を併用して、より総合的な不動産価値を把握することが望まれます。
結論
都市部になればなるほど積算評価＜実勢価格となる
その場合、積算評価は最低限なその不動産の価値
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
