2024.01.16 2025.11.23

Q253:不動産投資と出口戦略

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一般的回答
新築RC不動産の考え方

一般的回答

① 出口戦略とは

不動産投資における出口戦略とは、
保有した不動産を最終的にどう手放し、利益を最大化するかを事前に決める考え方です。

「買ったら終わり」「満室経営できればOK」ではなく、
購入段階で出口（ゴール）を設計することが成功の鍵になります。

出口戦略の設計がないと、

利益が出ないタイミングで売却
修繕費が重なってキャッシュフロー悪化
デットクロスで資金繰り悪化
といった「積み上げ型破綻」に陥りやすくなります。

② 出口戦略の主な種類

③ 出口戦略で重要な判断軸

売却時期
- 市況（金融緩和・利上げ・物件市況）
- 物件の残債状況
- 減価償却の進行状況（デットクロス対策）
売却先
- 個人投資家
- 法人投資家
- 相続対策家族
- 不動産業者（買取・サブリース会社）

　※売却先によって価格や条件が変わる

物件価値の維持・向上
- 修繕履歴
- 空室率と賃料水準
- 管理体制の質
税務の設計
- 長期譲渡 vs 短期譲渡（所有期間5年が境目）
- 法人への譲渡スキーム
- 減価償却の残り

④ 出口戦略が必要な理由

最終利益は売却時に確定する
　買ったときは安いと思っても、
　出口で失敗して利益が消えるケースは多いです。
銀行は出口を見て融資判断する
　「売れる資産」＝融資が出る
　→ 出口を意識した物件選定が不可欠
税金とキャッシュフローに直結
　出口を理解していないと、
　節税どころか一度で利益を失うことも

⑤ 成功する投資家の出口設計

成功する投資家は、購入前にこう考えています：

誰に売るか？（ターゲット）
いつ売るか？（市場環境・残債）
いくらで売るか？（利回り・エリア）
売却しないならどう承継するか？

つまり、

出口から逆算して購入する

これが、長期的に勝ち続ける投資家の共通点です。

⑥ まとめ

出口戦略とは、
不動産を“いつ・誰に・いくらで”手放すかの設計です。

インカム（家賃）
キャピタル（売却益）
節税・承継
資金繰り

この4軸を総合的に組み立てることで、
資産拡大のスピードが劇的に上がります。

買う瞬間より売る瞬間が利益を決める。
出口を制する者が、不動産投資を制する。

新築RC不動産の考え方

A:不動産投資の一つのゴールは「その物件を売った時にどれだけ儲かったか」で計ることができます。ではどの段階から売る時のことを考えるのかといえば本来は買う前の段階。買うときにはいつどのような金額で売るのか、もちろん未来のことはわかりませんが、それでも今考えうる理想の出口を想定することはとっても大切です。ここでは出口戦略の考え方から実際の流れまで、最初に抑えるべき出口戦略についてお伝えします

◆出口戦略の基本
　出口戦略の概要
　出口戦略を考える理由
　出口戦略のポイント

◆売却を考える
　売却のタイミングを考える
　売却の種類
　不動産の流動性

◆出口戦略経験談

インカムもあってキャピタルも出る
それが不動産投資の狙う理想の形