Q62:不動産投資ってどれくらい儲かるんですか？②キャピタルゲイン
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新築RC不動産
Q54：不動産投資ってどんな種類があるんですか？⑤場所：都心、都市、地方
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目次
2026年7月更新
１．場所別・リスクとリターンの構造
２．なぜ「立地」がすべてを支配するのか
流動性の差: 都心の物件は、売りたい時にいつでも買い手がつきます。一方、地方の物件は、一度需要が冷え込むと「価格を下げる」以外の選択肢が消滅します。
家賃決定権の差: 人が集まる場所では、オーナーが適正な賃料を設定できます。人が集まらない場所では、入居者から賃料を値切られる「買手市場」になります。
融資の格差: 銀行は、担保価値が確実に維持される「都心」を最も信頼します。つまり、都心物件こそが、最も低金利で長期の融資を引き出せるのです。
３．【新築RC不動産的視点】なぜ「23区（都心）」にこだわるのか
私たちは、23区という「不動産投資における最強の土俵」以外を推奨しません。その理由は、以下の「3つの絶対的優位性」にあります。
人口流入の唯一の聖域: 人口減少社会において、唯一人口が増え続け、賃貸需要が約束されている場所。それが23区です。この「需要の確実性」こそが、投資における最大のリスクヘッジです。
資産価値の保全: 23区の土地は、世界中の投資家が狙う「超希少資源」です。経済状況が悪化しても、ここだけは価値が底堅い。あなたの資産をインフレから守り抜く、最強の砦となります。
「新築RC」×「都心」という黄金比: 希少な土地に、耐久性の高いRCマンションを建てる。この組み合わせは、銀行からの評価を最大化し、入居者からの支持を独占し、出口戦略でも高値売却が可能です。これ以上の「勝ち筋」が存在するでしょうか。
結論：場所への妥協は、経営への妥協である
利回りが高いからといって、人口が減っている地方や郊外に手を出すのは、単なる「博打」です。不動産投資は、堅実に資産を積み上げる事業です。であれば、選択すべきは「需要が確実で、資産価値が守られ、流動性が高い場所」。つまり、23区（都心）です。
安易な高利回りに目を奪われず、100年先まで富を生み続ける「立地」という絶対的な資産を確保してください。
2023年12月更新
↑以外の視点で考えると最近はこんなところに注目しています
■国
むかしから海外不動産投資はありましたがコロナ以降少しその意味はかわってきているかなと感じています。わたしが興味をもっているのは
・ハワイ
コロナからの回復も早々にガンガン値段が上がり続けています。自分自身で使うこともできる。キャピタルが狙える。10年以内にはハワイも買ってみたいものです
・ジョージア
わたしの周りでも興味を持っている人を多く聞きます。簡単に様子を見に行くことはできませんし、ロシアーウクライナで不安定な情勢ですが、未来に大きく化けるかも？？
■リゾート地・観光地
沖縄、石垣、軽井沢などいわゆるリゾート地から秩父などの観光地などをあえて狙うという手法も存在します。自然とレジデンスよりもホテルや商業ビルを扱うケースも多いので素人向けとはいえませんが、通常の不動産では考えられ無い10%以上の利回りが狙えたり、キャピタルゲインを叩き出せたりするのも魅力。個人的には温泉付き不動産のオーナーなんていうのも面白そう
レジデンスでの不動産の次のステップは
ビルやホテルなどより事業に傾けた不動産の世界が魅力的
2021年8月更新
A:同じ建物だとしても、建てる場所によって賃貸経営は全く違うものになります。大きなポイントは「価格、大きさ、駅、建物以外のスペース」
■価格
当然ですが家賃が変わります。例えば東京23区、吉祥寺の駅近ワンルームマンションと北海道帯広市のワンルームマンションでは入居者さんを募集するときの家賃が全く違うわけです。当然都心になるほど高いわけですが、それは需給のバランスと合わせて、そもそも「土地の価格が違う」「建てる際の建物の単価も違う」のも注意が必要です。都心は高く借りてくれるけど、建てるのも高い、となります。
■大きさ
究極は家賃設定次第と言えるかもしれませんが、最低限の貸せる部屋の大きさは都心<都市＜地方と大きくなっていきます。23区内の場合は例えば15㎡のワンルームマンションなんていうのも珍しくありません。一方で地方で15㎡のマンションを作るとなるとかなりチャレンジングなプロジェクトになります。（そもそも近隣での実績が無いので家賃どう設定すればいいかわかりづらいです）23区ではベランダの無いワンルームマンションのほうが多いくらいですが、地方ではベランダはあって当たり前、と感覚が変わってきます
■駅
特に都心、都市圏では主要駅まで徒歩何分か？が重要なポイントになります。だいたい駅から徒歩8分を超えてくると、駅近とは言えないので家賃が下がっていく傾向があります。一方で地方は場所によっては車社会になるので駅の近さの重要性が低くなります。
■建物以外のスペース
↑の駅にも関わりますが、駅近であれば入居者さんの移動手段は徒歩になるのに対して、駅から遠いと自転車を利用する人が増えます。なので「駐輪所」のスペースが必須になるわけです。同じ考え方で地方は車を泊める「駐車場」のスペースがいるので、建物以上の土地のスペースや場合によっては駐車場を建てることを検討するなんて発想が出てきます
そこに住む人の生活スタイルを想像すれば必要な施設、スペースが変わってきます
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
