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新築RC不動産
Q57：不動産投資を「法人」でやる理由①利益を上げつつ税金を増やさない
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目次
2026年7月更新
結論から申し上げます。
不動産投資で利益が出始めると、個人のままでは「最高税率」の罠にかかります。法人という別の「財布」を持つことで、利益を圧縮し、税金をコントロールしながら、次の物件を買うためのキャッシュを効率よく残すことができるのです。
１．個人と法人の「税金の仕組み」の決定的な違い
２．なぜ法人は「お金を残す」ことに特化しているのか
「経費」という名のシールド: 法人には、個人では落とせない多様な支出を経費にする仕組みがあります。これにより、帳簿上の利益をコントロールし、実質的な課税所得を巧みに減らすことが可能です。
次への投資スピード: 個人で税金をガッツリ払った残りで次の物件を買おうとすると、頭金が貯まるまでに何年もかかります。しかし、法人が税金を抑えて内部留保（キャッシュ）を貯めれば、その資金をそのまま次の「新築RC」の頭金にスライドさせることができます。この「回転率の差」が、資産規模の圧倒的な差を生みます。
３．【新築RC不動産的視点】なぜ23区新築RCの利益は「法人」で受けるべきなのか
23区の新築RC一棟投資は、一度軌道に乗れば、年間で数千万円という莫大なキャッシュフローを生み出します。この規模の利益を個人で受け止めるのは、税務上、極めて非効率です。
減価償却と法人の相性: 新築RCは建物価格が高いため、数年にわたって大きな「減価償却費（実際の現金支出を伴わない経費）」を計上できます。この減価償却を法人の利益とぶつけることで、数年間は法人税をほぼゼロに抑えながら、現金だけを会社に蓄えるという「錬金術」が可能になります。
家族を巻き込んだ所得分散: 法人であれば、配偶者や家族を役員や従業員にして適正な給与（役員報酬）を支払うことができます。これにより、所得を美しく分散させ、世帯全体での税負担を極限まで低減させることができます。
「100億」への加速装置: 節税によって浮いた数千万円のキャッシュ。それこそが、次の23区の土地を買い、二棟目、三棟目の新築RCを建てるための最強のエネルギーとなります。
結論：利益が出たら、迷わず「法人」へバトンを渡せ
不動産投資は、いかに「稼ぐか」だけでなく、いかに「手元に残すか」のゲームです。
個人の限界を超える利益を生み出すようになったら、速やかに法人を設立し、税金をコントロールしながら富を爆発的に増やすシステムを構築してください。それこそが、本物の資産家が実践している「富の要塞化」の技術です。
2023年12月更新
法人税の税率は、個人の所得税率と比較して一般的に低く設定されています。個人で不動産投資を行う場合、所得が増えるにつれて進行的課税により税率が高くなります。しかし、法人の場合、所得に対する税率が一定であり、利益が大きくなってもその割合は変わらないのです。
次に、法人化することで、経費として計上できる項目が増えます。たとえば、事務所の賃貸料、役員報酬、交通費、接待費など、個人では認められない経費も法人ならば業務に必要な経費として計上できます。これにより、税金を支払う前の利益（課税所得）を減らすことが可能になります。
また、不動産投資においては減価償却費という重要な要素があります。法人は不動産の減価償却を経費として計上でき、これにより課税所得をさらに抑えることができます。個人でも減価償却は可能ですが、法人の方が計算方法や扱い方で有利なケースが多々あります。
さらに、法人は税金の繰延べが可能です。例えば、売却によるキャピタルゲインが発生した場合、法人ではその利益を再投資に利用し税金の支払いを後回しにできることがあります。個人ではこのような柔軟な税金対策は難しいのです。
低い法人税率、経費の計上範囲の拡大、減価償却費の活用、税金の繰延べなど
法人ならではの節税できる武器が多い
2021年8月更新
A:利益がでる不動産投資では何も対策をしないと必ず税金がかかります。個人で不動産を購入すると、今の個人としての収入に家賃収入が合算されてしまいます。少し細かい話をすると、家賃収入はそこから金融機関への金利の支払い分（元金の返済分はダメ）と管理費、減価償却費などが経費として引くことができるので、実際の合算される量は減ります。それでも所得が増える分税率は上がりますので、支払う税金も増えてしまいます。
よく議論になる売上900万以上から法人化については個人と法人で900万以上での税率が逆転することに由来していると思います。個人の実効税率が900万を境に43%になるのに対して法人は33%と法人のほうが安くなる。という議論です。でもこれは個人の所得と不動産の賃料収入を合算する考えが抜け落ちています。例えば個人での収入が550万で不動産投資で350万の利益があるとします。不動産を個人でやっていると900万 ＝550万+350万となって実行税率は43%です。一方法人で不動産をやっていれば利益350万のみで実効税率は20%となります。
あと、節税対策で利益の出ない赤字の不動産を個人で買って、個人の所得と合算させて減らすという話もあります。新築ワンルーム投資がその典型ですが、これは100%無いです。もしそんな勧誘があったら「この不動産を売る時にこれまでの赤字を黒字化できるだけの価格で売れる見通し」を検討してみてください。何十年も先のワンルームマンションの価格を予測するのは現実問題無理です。それは投資では無く、もちろん保険の代わりでも無く、ギャンブルです。
利益の出ない不動産はやってはいけない。
利益を出すなら法人のほうが税金は安くできる
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
