【1〜2棟目 #84】2棟目の不動産購入を振返って
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新築RC不動産
【0〜1棟目 #200】エレベータを買う？やっぱり買いたくないかも！？
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前回に続きエレベータをつける話。
今日は考えるべき課題とまとめ編です。
目次
■エレベータっておいくら？？
■エレベータの良いところ
1、5階以上の部屋の賃料が下がらない
２，マンションのグレードアップ
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【0〜1棟目 #199】エレベータを買うとおいくら？？
■エレベータの課題なところ
３，部屋が掛け算で縮む
マンションを建てる場合。不動産賃貸業として考えると
買った土地にできるだけ広く建物を建てたくなります。
広い部屋の方が賃料が高くなるからです
なので、
容積率、建蔽率ともにギチギチまでマンションを設計します。
そこに、エレベータを加えるとどうなるでしょうか？
「エレベータは延べ床面積には含めない」
ルール上はそうなっています。
おっ、じゃあ部屋はせまくせずに済みそうかな？？
いいえ、残念ながらエレベータは建蔽率には含まれてしまいます。
難しい話はこれくらいにします。
結論
不動産賃貸業としてのマンションでは
通常、エレベータを入れると
その大きさ分だけ部屋に使える面積が縮んでしまう
となってしまうのです。
エレベータは4人乗りでも約3㎡ぐらいの面積が必要です。
当たり前ですが、エレベータは建物の回数分縦に伸びます。
5階建てだったら
15㎡ = 3㎡ × 5階
これだけの面積を消費してしまうわけです。
４，ランニングコストがかかる
エレベータは故障が起こると
閉じ込められたり、最悪落っこちたりする
危険性のある設備です。
なので、通常の建物のメンテナンスとは別に
専門業者さんと契約して毎月みてもらうことになります。
エレベータのメンテナンス方法は大きく2種類
FM : Full Maintenance
簡単に言うと、ぜーんぶこみこみ。だけどお値段高め
POG : Parts Of Greae
メンテはしてくれて毎月はお安いけど
故障や部品交換は別料金
わたしはPOGですが、それでも￥18,000円/月くらいはかかります
つまり年間で￥216,000円/月
これはキャッシュフローになかなかの影響を与えます。
まとめ
ロジカルだけで考えるとエレベータは
・初期費用で500万かかって
・3㎡×階数分の面積を消費して
・毎年22万のランニングコストがかかるけど
5階以上の賃料を上げる効果がある
となります。
なのでわたしは2棟目を買うときは
4階建てが最適なマンションを探して
エレベータを入れる必要が無いマンションにしよう
と思いました。
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【1〜2棟目 #01】3カ月で〇〇。不動産投資が振り出しに戻る
「1棟目の不動産完成まであと9カ月」
「2棟目の不動産を買うまであと？？カ月」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
