【0〜1棟目 #101】フルローンを超えるローン！？
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新築RC不動産
【0〜1棟目 #104】4.5%の劇薬
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当時、会社員で不動産をする際に有名だった
スルガ銀行
わたしも仲介業者さんから教えて頂いたので
どんな銀行なのが調べてみることにしました。
最初はこちらから↓
【0〜1棟目 #102】スルガ銀行は良い銀行か？
ここまで
融資金額
融資期間 は調べました。
わたしとしては
融資金額 ◎
自己資金を投下しなくて済むのは
とっても嬉しい
融資期間 ○
法定耐用年数超えは魅力的だけど
わたしが狙っている築浅までの物件だと
結果融資期間に影響が無さそうなので
影響無し
こんな感想です。
■金利
最後は金利です。
これまでの結果から金利は影響力はかなり大きいと感じていました。
というのも、オーバーローンの場合
借入の総額が大きくなるので
当然同じ金利だとしても、オーバーな分支払う利子が増えるからです。
法定耐用年数超えも
そう言った意味では同じ性質です。
融資期間が長くなるということは
それだけ借入の減りが遅いので
その分だけ支払う利子も増えます。
調べてみると意外と簡単にわかりました。
通常、銀行の不動産投資の金利は
具体的な数字で知ることは難しいと思います。
というのも、金利なんてその人の属性によって
幅があって一様に決まらないからです。
それでも当時のスルガ銀行の金利がすぐに調べられたのはそれだけカッチリ決まったものであったのだと思います。
4.5%
最初上限かな？と思いました。
違いました。
ところが調べるに
けっこう4.5%で融資を受けている人がいるのです！
わたしの率直な感想は
やば高い！！！
これ、キャッシュフローが死んでしまうような、、、
シュミレーションが必要です。
元々考えていた基準に当てはめてみます。
【0〜1棟目 #92】で、5000万を35年で2.0%で借りたら毎年いくら返済になりますか？
・5000万の物件で
・利回りが7.2%以上
・2.0%以下の金利
・35年の融資期間
・フルローン
↑基準はこれでおいています。
想定している利回りは7.2%ですので
1億円の物件として想定すると
家賃収入は
720万 ＝ 10000万 × 0.072
この条件でキャッシュフローを計算していきます。
諸経費は物件価格の8%としておいてみます。
オーバーローンなので
10800万 = 10000万 + 800万
10800万の借り入れです。
35年の融資期間
4.5%の金利で計算してみると
年間の返済金額は
￥6,133,404円。。。。。
年間賃料が￥7,200,000円なので
なんと融資返済率が85%になりました。
家賃収入のほとんどが借金返済です
キャッシュフローは-1.1%でした。。。。
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【0〜1棟目 #105】23区新築で利回り11％！！？
「1棟目の不動産を買うまであと2.0カ月」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
