【4〜5棟目 #03】5棟目、土地の契約！！！！！
blog
新築RC不動産
【0〜1棟目 #98】3億円 100戸 全て1K なんて判断できない
blog
新しい不動産仲介業者さん開拓で六本木の雑居ビルにきています。
関東の物件を希望したつもりでしたが
紹介して頂いた物件は
福島市
築30年RC
3億円
100戸
利回り11.6%
という物件でした
どの数字を見ても
わたしが想定していたよりも数が多いです。
正直言ってこれが良いのか悪いのかも
判断つきません。
営業さんのセールストークが始まります
「正直驚かれているかと思いますが
こんなイイ物件なかなかでないので
紹介させてもらいました！」
「なんといっても県庁所在地で
人口は多いです」
「なのに3億円のボリュームで
利回り12%は無いです！
聞かないでしょ？？」
「しかも100戸ですから
リスク分散が半端じゃないです。
流石に満室は難しいと思いますが、
仮に20戸空いてても空室率20%」
「もちろん、まだ楽待には出回ってません」
「確かに最初から3億は
尻込んでしまう気持ちはわかりますが
大切なのはキチンと
キャッシュフローがとれることですものね！」
、
、
、
畳み掛け方がハンパじゃないです。
なんとなくこれだけ推してくるってことは
ダメ物件なんだろうなー
と感じますが、
具体的に何がダメなのか
当時は説明できませんでした。
なのでとにかくその場は
セールストークを聞くだけ聞いて
持ち帰って検討することにしました。
帰宅後
改めてもらった資料と
教えてもらったセールストークを並べて
調べてみます。
■調査1
「正直驚かれているかと思いますが
こんなイイ物件なかなかでないので
紹介させてもらいました！」
→これ、当時はあまり気にしませんでしたが
どんな物件でも、ほぼ間違い無く
いい物件って最初にいいます 笑
まぁ紹介する側からすれば
そう言いますよね。。。
なので
「いい物件」とか
「丁度今出た」とか
「早くしないと！」とかは
全部ただのノイズです^^
■調査2
「なんといっても県庁所在地で
人口は多いです」
→調べると福島市の人口は約30万人でした^^
これは確かに教わった基準からいっても
問題なさそうです。
ただ将来予測はどうでしょう？
震災の影響で市単位での
将来予想はでていませんでした。
おそらく、福島県全体の予測から比較すると
福島市や郡山市は比較的人口減少が
ゆるやかじゃないかなと思います。
とはいっても2040年で73.2%
甘く見ても80%くらいにはなりそうです。
しかも単身世帯となるとどうなんでしょうか？
ちなみに教わっていた乗降客数でも調べてみました
【0〜1棟目 #54】乗降者数5万人の駅はどこ？
福島駅は約16,000人でした。。。
50,000人には全然足りません。
ただ、ここまで地方だと
正直そもそもの交通手段が電車では無くて
車になるようにも感じます
乗降者数で判断すること自体が適切ではないかもしれません
と、こんな感じで
少し調べていくことで、わたしなりの
意見が言えるようになってきました
この調子で残りのセールストークも検証してみることにしました
次の記事はこちら
【0〜1棟目 #99】3億円の物件のセールストークを見破れ
「1棟目の不動産を買うまであと2.0カ月」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
