【4〜5棟目 #187】初めて動いた14分の1
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新築RC不動産
【4〜5棟目 #194】下げられるのは三割まで。不動産はミクロな戦い
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賃料を下げるのは、利益をそのまま下げる行為。
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【4〜5棟目 #193】賃料は最後の砦。下げてこなかった四棟の理由
1棟目から4棟目まで、下げて埋めたことは一度もなかった。
それでも今回は、いくらまで下げられるかを考え始めます。
まず、限界の線を引きます。
つまり家賃全部を埋めたとして、手数料や銀行や支払いを済ませると、最終的な利益は30%というわけです。
もともとの計画は。
実際はすでに資材の高騰であったり、人件費の高騰であったり、土地の価格が上がったりすることによって、厳密に30%ではありませんでした。
30%はギリギリ下回るくらいかなと思います。
ということは何を言えるかというと、家賃を下げる際に3割、30%以上家賃を下げて埋めてしまうと、そもそも満室になっても利益が出ないということです。
これが一つの下限値です。
いかに埋まらない状況だろうと、家賃の3割以下にすることはできないというのが今回見えてきます。
今度はどこに焦点を合わせればいいかという話です。
これは周辺の同じようなマンションの賃料がどうなっているかを、一つ一つ調べていくしかありませんでした。
結局入居者さんは住みたい駅を調べ、徒歩分数を入れ、どれくらいの大きさか金額かというのをポータルサイトに入れて見てくるというわけです。
つまり勝負は検索した範囲内で、自分の物件が住みたいと思えるように見てもらえるか、お得と感じるかの勝負。
実は意外と不動産は、ミクロな戦いをしているわけです。
このミクロな戦いにおいて、これまでももちろんホームズやスーモを使って競合物件を見ることはありましたが、これまでの見方は、いかにその相場の平均よりも少しでも高くして、それでも上がるかどうかを見る、でしたが今回は違います。
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
