【4〜5棟目 #190】初期費用の裏側。礼金が消える「AD（広告費）」のカラクリ
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新築RC不動産
【4〜5棟目 #187】初めて動いた14分の1
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賃料を下げて一ヶ月経たないうちに、ようやく一件の内覧の申し込みが来ました。今回は自分にとっては光明が射し込むような報告でした。
前の記事はこちら
【4〜5棟目 #186】値下げは敗北か、それとも反撃の狼煙か
というわけで
三ヶ月間全く誰も見に来ない
新築のマンションに、
初めて人が興味を持って
見てくれたということです。
我ながら感謝の次元が
だいぶ低いところから
心の底から
感謝できるようになったな
というふうにも思います。
この金額になれば
人が興味を持つレベルなんだな
というのが
初めてわかりました。
この観測値を持って
実際に決まっていくのか
あとはどこまで
下げたら効果的なのか
もしくは今が下げすぎなのか
これを知ることができます。
数週間後
やはり一番最初に埋まったのは
十四個のお部屋のうち
最も部屋が小さく
かつ賃料が安いお部屋でした。
やはり借り手の人も
このご時世でどうなるかわからない
これからのこの時勢の中で
自分の部屋、住む部屋には
極力お金をかけたくない
そういう方が多いんじゃないかな
というふうに感じました。
改めて収支の計算も見直してみます。
十四部屋全てが埋まると
当然キャッシュフローは
プラスになります。
ですが
今のまず最低ラインは
六ヶ月後に赤字に
ならないことです。
一体何部屋埋めれば
赤字にならないのか
という話です。
僕の当時の不動産の選定基準は
キャッシュフローが三十パーです。
つまり
十四部屋全てが埋まって
想定通りの賃料が入っているのを
百とした場合、
その七十パーセント七割で
お部屋が埋まっていれば
OKということ。
つまり今回は
十四部屋になりますので
八部屋と九部屋の間
まあ九部屋埋まれば
キャッシュフローは
プラスになる
という計算なわけです。
十四分の一の入居が決まりました。
残り八部屋。
与えられた期間は残り五ヶ月。
少し自分の中で光明が
見えてきたような気がしていました。
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
