【4〜5棟目 #194】下げられるのは三割まで。不動産はミクロな戦い
w34-tenki
新築RC不動産
【4〜5棟目 #193】賃料は最後の砦。下げてこなかった四棟の理由
w34-tenki
完成から2ヶ月半、決まったのは14部屋中1部屋だけ。
前の記事はこちら
【4〜5棟目 #192】これが心の油断。内覧が来ない二ヶ月半
実質3ヶ月で残り8部屋を決めなければいけない状況。
空室を埋める最も単純な作戦は、賃料を下げることでした。
でも、それは敗北でもある。
賃料を決め、入居者さんに入ってもらい、毎月お家賃をいただき、そこから銀行への借入を返済して、残ったお金が自分の利益となる。
不動産賃貸業はものすごくシンプルなビジネスの構造をしているがゆえに、なかなか応用が効かないと、売上げの上げ方を変更するということができないとも言えます。
その唯一にして最大の売上げの源泉が、この家賃なわけです。
それを下げるというのは、もろに利益を下げるという行為に等しいのです。
なので私は、今まで作ってきた1棟目から4棟目のこの物件で、実は賃料を下げてでも埋めるということを一度もしたことがありませんでした。
時間がかかっても何とか今の賃料で決める。
もしくは他の広告費であったり、敷金や礼金を調整したりして何とかする。
こんなことが多かったわけです。
そんな私もいよいよ考えなければいけ
なくなりました。
さすがに人が見に来ないようでは話になりません。
ただ問題は次。
じゃあいくらに下げればいいかという話です。
低くすればするだけ入居者さんが埋まるのは当然なのですが、今度次考えなければいけないところは、一体どれだけ下げてもいいのかという話です。
私の物件は基本的にキャッシュフロー率というもので、だいたい30%を目指していました。
以前も話しましたが、このキャッシュフロー率30%というのは、家賃収入全部を100とした場合に、最終的に残る利益をその30%は利益にできるような収支計算でやりましょうという話です。
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
